Zniesienie współwłasności

Tomasz Walczak

Kancelaria Radcy Prawnego

Zniesienie współwłasności

Na czym polega zniesienie współwłasności? Współwłasność polega na tym, że jedno prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać swoje prawa właścicielskie do rzeczy w taki sposób, jaki daje się pogodzić z uprawnieniami innych osób. Powyższa zasada doznaje dalej idących ograniczeń, gdy współwłaściciel chce dokonać czynności, która w jakikolwiek sposób przekracza tzw. zwykły zarząd rzeczą, czyli np. sprzedać rzecz wspólną lub ją wynająć. Tego rodzaju czynności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Niejednokrotnie współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zarządu rzeczą wspólną, dlatego każdemu z nich, niezależnie od wielkości posiadanego udziału w rzeczy wspólnej, przysługuje żądanie zniesienia współwłasności. Żądanie to może być realizowane na drodze sądowej, a gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu co do sposobu zniesienia współwłasności, to mogą zawrzeć w tym celu umowę.

Zobacz także: odszkodowania powypadkowe, odszkodowanie z oc sprawcy, odszkodowanie za zwolnienie z pracy.

zniesienie współwłasności

Sposoby zniesienia współwłasności

Współwłaściciele mogą umownie lub sądownie znieść współwłasność. Umowa o zniesienie współwłasności może być dokonana w dowolnej formie, chyba że przepisy przewidują dla określonej czynności prawnej formę szczególną. Będzie tak w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości, dla której to czynności ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego. Umowa o zniesienie współwłasności stosowana jest zazwyczaj wtedy, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu co do wartości rzeczy wspólnej oraz sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli, którykolwiek ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na dokonanie zniesienia współwłasności lub nie zgadza się na zaproponowaną mu cenę spłaty, wtedy jedynym rozwiązaniem jest sądowe zniesienie współwłasności.

Ustawodawca wprowadził kilka możliwości zniesienia współwłasności, jednocześnie umożliwiając współwłaścicielom formułowanie innych wniosków co do każdej rzeczy wspólnej. Przykładowo współwłaściciel, który domaga się zniesienia współwłasności samochodu i działki, może żądać, aby samochód został mu przyznany na wyłączną własność, zaś zniesienie współwłasności działki polegało na jej fizycznym podziale.

Przyznanie rzeczy na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel może złożyć wniosek o przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z uczestników postępowania za spłatą pozostałych współwłaścicieli. Sąd w postępowaniu sądowym ustali wartość udziału, jaki podlega spłacie i nałoży na uczestnika, który otrzyma rzecz na wyłączną własność, obowiązek spłaty pozostałych uczestników. We wniosku o zniesienie współwłasności należy uzasadnić, dlaczego jeden konkretny uczestnik ma otrzymać rzecz na wyłączną własność. Należyte uzasadnienie stanowiska o przyznaniu rzeczy wspólnej na wyłączną własność jest ważne z tego powodu, że niejednokrotnie kilku współwłaścicieli żąda tego samego. Przykładowo, w sprawie o zniesienie współwłasności działki kilku uczestników żąda przyznania jej na wyłączną własność. W takim przypadku sąd musi rozważyć, biorąc pod uwagę wszystkie argumenty przytoczone we wniosku, który ze współwłaścicieli w największym stopniu zasługuje na otrzymanie rzeczy wspólnej. Pamiętać należy, że wniosek powinien korespondować z przedstawionymi dowodami. Jeżeli więc uczestnik żąda przyznania nieruchomości na wyłączną własność, a nie jest w stanie spłacić pozostałych uczestników (nie jest w stanie tego wykazać przed sądem, a pozostali uczestnicy kwestionują jego zdolność do spłaty), to sąd najprawdopodobniej nie przyzna mu nieruchomości.

Zniesienie współwłasności następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu. Spłata pozostałych uczestników nie ma żadnego wpływu na nabycie prawa własności. Po zniesieniu współwłasności uczestnik, który nie otrzymał rzeczy na wyłączną własność, może prowadzić przeciwko uczestnikowi, który zobowiązany jest do spłat, postępowanie egzekucyjne.

zniesienie współwłasności

Podział fizyczny rzeczy wspólnej

Podział fizyczny rzeczy wspólnej może być przeprowadzony wtedy, gdy nie jest to sprzeczne z przepisami ustawy, lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub powoduje znaczne zmniejszenie jej wartości. Wyłączenia ustawowe odnoszą się do podziału nieruchomości. Art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku braku takich postanowień stosuje się przepisy ustawy. Sprzeczność z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym ma miejsce wtedy, gdy w wyniku podziału, rzecz przestanie spełniać swoją funkcję, np. zniesienie współwłasności zakładu produkcyjnego, w ten sposób, że jeden uczestnik staje się właścicielem maszyn, drugi nieruchomości, a trzeci samochodów dostawczych.

W przypadku, gdy rzeczy nie da się podzielić, sąd postanowi o jej przyznaniu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, a jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie złoży wniosku o jej przyznanie, to rzecz zostanie sprzedana.

W żądaniu zniesienia współwłasności przez fizyczny podział rzeczy wskazać należy, jak podział ten ma wyglądać. W przypadku fizycznego podziału nieruchomości podaje się, jakie działki w wyniku podziału mają powstać, i które z nich będą przypadać poszczególnym uczestnikom.

Sprzedaż rzeczy wspólnej

Sąd postanawia sprzedać rzecz wspólną wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy na wyłączną własność. Po sprzedaży rzeczy następuje podział ceny sprzedaży stosownie do udziałów, jakie przysługują poszczególnym współwłaścicielom.

Warto pamiętać, że w przypadku umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele. Jest to rozwiązanie znacznie korzystniejsze, niż sprzedaż sądowa, gdyż ta ostatnia prowadzona jest w oparciu o przepisy o sprzedaży komorniczej. Zatem współwłaściciele przy sprzedaży sądowej otrzymają znacznie niższą cenę, aniżeli przy sprzedaży na tzw. wolnym rynku. W trakcie sprawy sądowej współwłaściciele mogą sprzedać rzecz wspólną samodzielnie i przeprowadzić pomiędzy sobą podział ceny sprzedaży. Jest to rozwiązanie pożądane przez sądy, gdyż zniesienie własności wspólnej następuje de facto na zgodny wniosek stron, tym samym żadna z nich nie będzie mogła takiej czynności zaskarżyć.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności?

Na czas trwania postępowania sądowego wpływ ma niewątpliwie ilość rzeczy, których własność ma być znoszona oraz liczba uczestników. Praktyka pokazuje, że uczestnicy w postępowaniach o zniesienie współwłasności często podnoszą zarzut poczynienia nakładów na rzecz wspólną. Powoduje to konieczność przeprowadzenia szeregu dowodów, często z zeznań świadków oraz opinii biegłych. Tego rodzaju roszczenia współwłaścicieli mogą spowodować, że sprawa zakończy się dopiero po kilku rozprawach. Warto pamiętać też, że w sytuacjach spornych, sąd znosząc współwłasność, np. poprzez przyznanie własności rzeczy jednej stronie, może nie uwzględnić wniosku innego uczestnika, który także chciał otrzymać rzecz na wyłączną własność. Takie rozstrzygnięcie spowoduje najprawdopodobniej wniesienie apelacji, co dodatkowo przedłuży czas całego postępowania.

Sądowe zniesienie współwłasności jest co do zasady postępowaniem kompletnym, w tym sensie, że reguluje wszystkie kwestie związane z prawem do rzeczy wspólnej, łącznie z rozliczeniem nakładów na rzecz oraz ustaleniem prawa własności. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowania dotyczące rzeczy wspólnej nie są dopuszczalne, a sprawy, które są już w toku, przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności.

Umowne zniesienie współwłasności

Współwłaściciele mogą znieść współwłasność w drodze umowy. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności współwłaściciele zdani są na orzeczenie sądowe, które może nie być zgodne z ich wnioskami. Umowne zniesienie współwłasności eliminuje niepewność w tym zakresie. Strony mają prawo dowolnie ustalić pomiędzy sobą zarówno sam sposób zniesienia współwłasności, jak i kwestie ewentualnych spłat.

Pomimo tego, że prawo żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi, to w przypadku umownego zniesienia współwłasności wymagana jest zgoda każdego współwłaściciela. Brak zgody któregokolwiek z nich wyklucza zniesienie współwłasności w tej formie.

Do umowy o zniesienie współwłasności stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące form czynności prawnych. Oznacza to, że jeżeli ustawa nie przewiduje szczególnej formy dla określonej czynności prawnej, to umowa może być zawarta w dowolnej formie. Warto jednak pamiętać, że w przypadku nieruchomości, części nieruchomości, gospodarstw rolnych, w skład których wchodzą nieruchomości, niedochowanie formy aktu notarialnego będzie przesądzało o nieważności umowy.

zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności – Rozliczenie nakładów

W sprawach o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także o rozliczeniu nakładów na rzecz. W literaturze wyróżnia się kilka rodzajów nakładów na rzecz wspólną. Nakłady konieczne, to tego rodzaju wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy wspólnej
w stanie umożliwiającym normalne korzystanie, zgodne z jej przeznaczeniem. Będą to więc wszystkie wydatki poniesione np. na remont, konserwację, zapłatę podatków, ubezpieczenia itp. Drugim rodzajem są nakłady użyteczne, których cechą jest to, że zmierzają do ulepszenia rzeczy. Za przykład można podać ocieplenie budynku, doprowadzenie mediów do nieruchomości, instalacja w samochodzie dodatkowego wyposażenia. Wyróżnia się też nakłady zbytkowe, które nie zaliczają się do ww. kategorii, a związane są  po prostu z upodobaniami osoby, która je czyni. Ten rodzaj nakładów podlega rozliczeniu tylko wtedy, gdy zwiększa wartość nieruchomości, np. ozdoby na elewacji budynku. Pamiętać należy, że rozliczając nakłady konieczne, odejmuje się korzyści, które współwłaściciel dokonujący nakładów sam uzyskał z rzeczy.

Rozliczenie nakładów przeprowadzane jest w oparciu o art. 207 kodeksu cywilnego, zgodnie
z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom
w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną
. Co istotne, zobowiązani do rozliczenia nakładów są tylko ci spośród właścicieli, którzy byli współwłaścicielami w chwili ich dokonywania. Zasada ta nie dotyczy spadkobierców.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wynosi 1000 zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (zaakceptowany przez wszystkich uczestników postępowania), to opłata wynosi 300 zł. Pamiętać należy, że koszty postępowania sądowego mogą ulec zwiększeniu, np. w sytuacji, gdy do oszacowania wartości rzeczy wspólnej niezbędna będzie opinia biegłego.

Na koszty postępowania wpływ ma także wynagrodzenie pełnomocnika procesowego. Choć w sprawach o zniesienie współwłasność udział profesjonalnego pełnomocnika nie jest konieczny, to warto rozważyć tę opcję zwłaszcza wtedy, gdy uczestnik żąda rozliczeń z tytułu nakładów poczynionych na rzecz wspólną. Wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika każdorazowo ustalane jest indywidualnie i w dużej mierze zależy od poziomu skomplikowania sprawy, a przez to nakładu pracy, jaki pełnomocnik będzie musiał ponieść.

W przypadku umownego zniesienia współwłaściciele zobowiązani są do pokrycia wyłącznie kosztów taksy notarialnej (jeżeli umowa o zniesienie współwłasności została dokonana w formie aktu notarialnego).

Zobacz także:

  1. Dział spadku
  2. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku
  3. Odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka
  4. Co to jest spadek?
  5. Zrzeczenie się spadku
  6. Stwierdzenie nabycia spadku
  7. Odrzucenie spadku i zrzeczenie się dziedziczenia.
  8. Podział majątku wspólnego
  9. Nierówny podział majątku po rozwodzie
  10. Zabezpieczenie alimentów

Zakres usług Kancelarii

Kancelaria świadczy usługi, zarówno na rzecz klientów indywidualnych, firm, a także stowarzyszeń i fundacji. Nasze usługi realizujemy poprzez:

Porady prawne

Każda porada prawna w Kancelarii poprzedzona jest obszernym wywiadem, podczas którego możemy poznać Państwa potrzeby i dopasować do nich, jak najlepsze rozwiązanie.

Zastępstwo procesowe

Część spraw prowadzonych przez Kancelarię kończy się w sądzie, co wynika zarówno z tego, że strony często nie mogą osiągnąć porozumienia, ale także z konieczności prowadzenia postępowania dla osiągnięcia określonych skutków prawnych, jak np. w sprawach o zasiedzenie.

Szkolenia

Każdy przedsiębiorca prowadzący własną firmę musi znać aktualnie obowiązujące przepisy i dostosowywać do nich prowadzoną działalność.