Jak podważyć zasiedzenie służebności przesyłu i odzyskać odszkodowanie ?

Większość właścicieli nieruchomości dowiaduje się o służebności przesyłu dopiero wtedy , gdy firma energetyczna lub gazowa zaczyna powoływać się na zasiedzenie i odmawia zapłaty odszkodowania. Problem w tym , że w wielu przypadkach nie oznacza to wcale , że sprawa jest przegrana – wręcz przeciwnie , często można skutecznie podważyć takie roszczenia i odzyskać wynagrodzenie za korzystanie z działki.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest jednym z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych, czyli praw, które ograniczają własność. Każda służebność polega więc na tym, że właściciel rzeczy zostaje ograniczony w swoim prawie własności na rzecz osoby lub podmiotu, której przysługuje służebność. Służebność przesyłu reguluje art. 305¹ k.c., stanowiący, że nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem mającym na celu umożliwienie mu korzystania z urządzeń, o których mówi art. 49 par. 1 k.c., w umownym zakresie oraz zgodnie z ich przeznaczeniem. Powyższe oznacza, że służebność przesyłu to nic innego, jak prawo przedsiębiorstwa przesyłowego, np. elektrowni, do dysponowania nieruchomością w pewnym ograniczonym zakresie, związanym z korzystaniem z urządzeń przesyłowych. Najczęściej uprawnienia przedsiębiorcy przesyłowego polegają na wejściu  na nieruchomość w celu dokonywania napraw, konserwacji, przeglądów czy usuwania awarii.

Kogo dotyczy służebność przesyłu?

Służebność, jako prawo przysługuje przedsiębiorcy przesyłowemu, czyli takiemu, który do prowadzenia swojej działalności gospodarczej używa urządzeń do doprowadzania lub odprowadzania płynów , pary , gazu , energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych. Przedsiębiorca przesyłowy jest uprawnionym z służebności przesyłu, co oznacza, że jemu właśnie służebność przysługuje.

Zobowiązanym z służebności jest zaś właściciel lub użytkownik wieczysty rzeczy. Osoby te muszą znosić, że na ich nieruchomościach znajdują się słupy energetyczne, kable podziemne, gazociągi, rurociągi, linie telefoniczne, czy sieci wodociągowe.

Zgodnie z art. 49§1 k.c. są to urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. W praktyce przykładami będą np. słupy energetyczne, kable podziemne, gazociągi, rurociągi, linie telefoniczne czy sieci wodociągowe.

 Na czym polega zasiedzenie ?

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego prowadzącą do nabycia własności nieruchomości lub ruchomości przez posiadacza samoistnego, czyli podmiot, który faktycznie włada rzeczą i zachowuje się względem niej jak jej właściciel przez określony czas. Aby zasiedzenie wywarło skutek prawny, musi cechować się nieprzerwanym oraz długotrwałym posiadaniem. Prawo nie wyklucza zasiedzenia służebności gruntowych czy przesyłu.

Różnica między zasiedzeniem a ustanowieniem służebności:

Nabycie przez zasiedzenie następuje z mocy prawa. W przypadku zasiedzenia stosuje się art. 292 k.c. o zasiedzeniu służebności gruntowej, którego przepisy stosujemy analogicznie do służebności przesyłu (art. 305 k.c.). Do ustanowienia służebności dochodzi natomiast na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron, orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. Umowa o ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Warunki zasiedzenia służebności przesyłu

Posiadanie służebności – co to oznacza w praktyce:

Posiadanie służebności przejawia się faktycznym korzystaniem z cudzej nieruchomości w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Posiadanie musi służyć pewnemu określonemu celowi i nie może wynikać z przypadku. Służebność przesyłu nakłada na przedsiębiorcę przesyłowego faktyczne korzystanie z urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości w sposób trwały i widoczny. W tym przypadku podmiot przejawia swoje posiadanie poprzez instalację urządzeń przesyłowych zarówno nad lub pod powierzchnią cudzego gruntu, ponadto dokonuje niezbędnych napraw czy przeglądów jednocześnie wkraczając na teren prywatny innego podmiotu. Innym praktycznym przejawem posiadania służebności jest służebność drogi koniecznej, która będzie związana z jeżdżeniem lub chodzeniem po nieruchomości należącej do innej osoby, czy służebność mieszkania charakteryzująca się korzystaniem w określony sposób z mieszkania cudzej osoby.

Dobra i zła wiara – wpływ na termin zasiedzenia

1. O dobrej wierze można mówić wtedy , gdy podmiot podejmujący określone działanie z przyczyn usprawiedliwionych nie ma świadomości że prawo np. w postaci służebności przesyłu mu nie przysługuje.

• Termin ten wynosi 20 lat

1. Zła wiara polega na tym , że podmiot mimo wiedzy, że dane prawo mu nie przysługuje faktycznie je wykonuje albo brak wiedzy jest spowodowany niedbalstwem , np. na skutek braku weryfikacji

• Termin ten wynosi 30 lat

Oba terminy liczone są od momentu wejścia w posiadanie. Rzymska zasada mala fides superveniens non nocet – oznacza , że późniejsza utrata dobrej wiary w trakcie okresu zasiedzenia nie wpływa negatywnie na proces zasiedzenia , gdyż nadal liczy się jedynie moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

Ciągłość i widoczność korzystania z urządzeń

“Posiadanie służebności nie musi być wykonywane w sposób ciągły, lecz stosownie do potrzeb, tak jak ma to miejsce w przypadku służebności przesyłu (wyrok SA w Łodzi z 19.04.2013 r., I ACa 1356/12, LEX nr 1313323).  Oznacza to, że korzystanie z urządzeń przez przedsiębiorcę może mieć charakter okresowy i nieregularny i nie będzie to wpływało negatywnie na ciągłość korzystania ze względu na charakter służebności przesyłu. Częstotliwość prac przy urządzeniach jest zależna od potrzeb przedsiębiorcy w danym momencie. “Do nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność (postanowienie SN z 6.07.2011 r., I CSK 157/11 , LEX nr 1050400 ).”

Zasiedzenie służebności przesyłu przed orzeczeniem TK z 2 grudnia 2025 r. sygn. akt: P 10/16

Stan prawny przed wprowadzeniem przepisów o służebności przesyłu (2008 r.)

Przed 3 sierpnia 2008 rokiem Kodeks cywilny nie przewidywał takiej instytucji jak służebność przesyłu, a katalog praw rzeczowych był zamknięty (numerus clausus). Wobec faktycznego zapotrzebowania na uregulowanie kwestii urządzeń przesyłowych, Sąd Najwyższy w uchwale z 17 stycznia 2003 r. (sygn. akt III CZP 79/02) zastosował do nich przepisy o służebnościach gruntowych pomimo nieistnienia w obrocie prawnym takiej instytucji.

Orzecznictwo sądów

Utrwalająca się po 2003 roku linia orzecznicza stawiała na możliwość zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Wedle sądów nowelizacja jedynie potwierdziła stosowaną wykładnię i nie miała wpływu na ważność zasiedzeń sprzed 2008 roku. Praktyka ta chroniła interesy przedsiębiorców, pozbawiając właścicieli gruntów skutecznej ochrony. Warto wspomnieć, że pojedyncze sądy powszechne nie zgadzały się z przyjętym orzecznictwem i orzekały o niemożności zasiedzenia prawa , które w rzeczywistości nie istniało.

Co zmienia orzeczenie TK?

Wyrok TK z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) uznaje, że nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 rokiem jest niezgodne z Konstytucją RP. Wyrok jest orzeczeniem rewolucyjnym ze względu na złamanie dotychczasowej ale z biegiem lat wątpliwej linii orzeczniczej sądów. Złamano zasady: ochrony własności, zaufania do państwa i prawa oraz proporcjonalności. Wyrok potencjalnie otwiera szerokie pola alternatywnej ochrony dla właścicieli nieruchomości, na których zasiedziano służebność przesyłu przed wejściem nowelizacji w 2008 roku. Trybunał uznał, że tworzenie nowych rodzajów praw rzeczowych nie może powstawać na mocy wykładni czy interpretacji przepisów a jedynie na konkretnej podstawie ustawowej. Otwiera to drogę do roszczeń o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem, usunięcie urządzeń czy zapłatę za bezumowne korzystanie. W niektórych przypadkach może dojść do wznowienia prawomocnego postępowania, podczas których pozytywnie stwierdzono zasiedzenie służebność ewentualnie w trakcie trwających spraw o zasiedzenie można wnosić o oddalenie wniosku o zasiedzenie. Jeśli natomiast została wcześniej wydana decyzja administracyjna jako tytuł prawny do korzystania z urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości dochodzenie swoich praw może być utrudnione.

Jak sprawdzić, czy doszło do zasiedzenia?

Do zasiedzenie dochodzi jedynie po spełnieniu przesłanek ustawowych. Na potwierdzenie należy przedstawić szereg dokumentów stwierdzających, że zachowanie przedsiębiorstwa przesyłowego było równe zachowaniu właściciela, np. potwierdzenia kosztów poniesionych na rzecz nieruchomości (zabudowa, nakłady) oraz zeznania świadków, którzy potwierdzą, że przedsiębiorca przesyłowy korzystał z nieruchomości w zakresie niezbędnym do obsługi swoich urządzeń.

Czy można przerwać bieg zasiedzenia?

Nie wszystkie działania właściciela powodują przerwanie biegu zasiedzenia.

• Skuteczne środki: Powództwo negatoryjne ( 222 par. 2 k.c.) o usunięcie urządzeń, wniosek o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz zawezwanie do próby ugodowej przed sądem.
• Środki nieskuteczne: Powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – nie podważa ono posiadania, a jedynie dochodzimy kwoty pieniężnej (roszczenie przedawnia się po 3 latach).
• Sprzeciw wobec umowy: Może nie wystarczyć, gdyż przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności mimo braku zgody właściciela.

Zasiedzenie służebności przesyłu a odszkodowanie

Wyrok TK daje szansę właścicielom na dochodzenie wynagrodzeń za bezpodstawne korzystanie z urządzeń. Podnoszone przez przedsiębiorców zasiedzenie służebności przesyłu przed 2008 rokiem stają się pozbawione podstawy prawnej, co wiąże się z obowiązkiem uregulowania lat zwłoki i stwarza nowe pole do dochodzenia praw. Dochodzenie roszczeń musi nastąpić przed upłynięciem okresu 20 lub 30 lat.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o zasiedzenie służebności przesyłu

• Czy można usunąć urządzenia po zasiedzeniu? – Po skutecznym zasiedzeniu przedsiębiorca posiada tytuł prawny do zajmowania nieruchomości co ogranicza możliwość żądania usunięcia urządzeń, chyba że służebność wygaśnie (np. likwidacja przedsiębiorstwa) lub jest niewykonywana.
• Czy zasiedzenie wpisuje się do księgi wieczystej? – Zasiedzenie, jako takie nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Do księgi wieczystej wpisuje się prawa, takie jak własność lub służebność. Pomimo tego, że do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, to do ujawnienia tego prawa wymagane jest uzyskanie postanowienia sądu. Dopiero na tej podstawie można dokonać wpisu w księdze wieczystej, aczkolwiek dodać należy, że bez wniosku o wpis prawa do księgi wieczystej, sąd nie dokona takiego wpisu.
• Jak sprawdzić datę zasiedzenia? – Nie istnieje żadna legalna teoria ustalania daty zasiedzenia. W praktyce w postępowaniu sądowym datę tą wykazuje się poprzez zeznania świadków, zdjęcia na podstawie których można ustalić przybliżony rok ich wykonania, a także map geodezyjnych czy planów budowy.

Jeżeli masz wrażenie, że przedsiębiorstwo przesyłowe powołuje się na zasiedzenie służebności tylko po to, aby uniknąć zapłaty wynagrodzenia, nie warto przyjmować tego za pewnik. W wielu sprawach okazuje się, że istnieją realne podstawy do zakwestionowania zasiedzenia, a co za tym idzie – do uzyskania należnego odszkodowania lub wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów i historii urządzeń na działce. Nawet drobne szczegóły mogą przesądzić o tym, czy zasiedzenie rzeczywiście nastąpiło, czy też można je skutecznie podważyć.

Jeśli chcesz sprawdzić, jak wygląda Twoja sprawa i czy masz szansę na dochodzenie roszczeń, warto skonsultować ją z prawnikiem. Po krótkiej analizie można ocenić, czy istnieją podstawy do działania i jakie kroki mogą przynieść realny efekt finansowy.

Skontaktuj się ze mną – przeanalizuję Twoją sytuację i powiem wprost, czy w Twoim przypadku można podważyć zasiedzenie i odzyskać pieniądze.