Skip to main content

Zasiedzenie

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy lub praw, poprzez upływ czasu. Aby stać się właścicielem rzeczy, przez zasiedzenie, konieczne jest jej uprzednie posiadanie. Nie może to być jednak zwykłe posiadanie rzeczy, a tzw. posiadanie samoistne, czyli właścicielskie. Warto podkreślić, że instytucji zasiedzenia nie będziemy mogli stosować do każdej rzeczy, a jedynie do nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje przy tym, rodzaj nieruchomości. Zasiedzieć można zatem nieruchomości lokalowe (np. mieszkanie) lub gruntowe (np. działka rolna, budowlana, las itp.).

Posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne, to zarządzanie rzeczą, jak właściciel. Oznacza to, że osoba, która chce rzecz zasiedzieć, powinna nie tylko ją posiadać, ale i wykonywać względem niej wszystkie te czynności, które wykonuje właściciel. Sąd Najwyższy przyjmuje, że posiadanie samoistne cechuje samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 24 czerwca 2009 r., sygn. akt I CSK 453/08). Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie poglądem, władanie rzeczą powinno być transparentne względem otoczenia. Jest to konieczne po to, by osoby przeciwko którym, biegnie okres zasiedzenia (dotychczasowi właściciele), mogli sprzeciwić się posiadaniu rzeczy przez osobę, która rzecz zasiaduje. Przykładowo należy wskazać, że osoba, która chce zasiedzieć działkę rolną, powinna, co najmniej tę działkę uprawiać. Sądy od wielu lat konsekwentnie stoją na stanowisku, że samo opłacanie podatków za nieruchomość, nie jest czynnością transparentną, zatem nie można w takim przypadku mówić o posiadaniu samoistnym.

Pamiętać należy, że można władać rzeczą jak właściciel, przy braku jednoczesnej woli władania rzeczą dla siebie. Jest to typowy przykład tzw. zarządcy, który wykonuje wszystkie prawa właścicielskie związane z rzeczą, ale na rzecz swojego mocodawcy. Brak woli władania rzeczą dla siebie wyłącza zasiedzenie. Podobnie jest w przypadku, gdy zasiadujący ma wolę władania rzeczą dla siebie, jednakże jego tytuł do rzeczy wynika z zawartej uprzednio umowy, np. dzierżawy. W czasie trwania umowy, w większości przypadków nie będzie w ogóle mowy o zasiedzeniu.

Wola władania rzeczą dla siebie, choć nie wynika to expressis verbis z przepisu, jest jedną z przesłanek do stwierdzenia zasiedzenia. Jeżeli na rozprawie okaże się, że zasiadujący nie czuje się właścicielem nieruchomości, albo za takiego nie jest postrzegany przez zgłoszonych świadków, to sąd najprawdopodobniej wniosek oddali.

Zasiedzenie – termin

W ustawie wskazano dwa terminy, w których może dojść do zasiedzenia. Długość terminu zależna jest od świadomości zasiadującego, który może znajdować się w dobrej lub złej wierze. Pojęcie dobrej wiary nie zostało zdefiniowane w ustawie, jednakże zgodnie z dominującym w orzecznictwie poglądem, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że zasiadającemu przysługuje takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Innymi słowy, zasiadający ma mylne przekonanie o tym, że jest właścicielem rzeczy. Wykazanie dobrej wiary w procesie cywilnym jest trudne, gdyż na zasiadującym ciąży obowiązek wykazania, że dołożył należytej staranności w celu ustalenia własności rzeczy. Wymaga się zatem od zasiadującego, by co najmniej zweryfikował tytuł własności, w oparciu o dokumenty gminne lub sądowe. Jeżeli osoba, która zasiaduje nieruchomość opiera swoje roszczenia wyłącznie na stanie faktycznym, bez jednoczesnej weryfikacji stanu prawnego we właściwym urzędzie, to nie będzie można mówić o dobrej wierze. Najczęstszym przykładem przemawiającym za zasiedzeniem rzeczy w dobrej wierze jest sytuacja, gdy w dokumentach gminnych, na podstawie których strony kształtują swoje wyobrażenie, co do stanu prawnego rzeczy, jest błąd, np. co do własności nieruchomości. W dobrej wierze można nabyć własność nieruchomości wtedy, gdy posiada się ją nieprzerwanie przez 20 lat.

Ustawodawca przewidział także przypadki zasiedzenia, gdy dobra wiara nie jest wymagana. Wtedy termin zasiedzenia jest dłuższy i wynosi 30 lat. Ze względu na tzw. ochronę obrotu gospodarczego, przyjmuje się, że nawet osoby, które weszły w posiadanie nieruchomości bez jakiegokolwiek tytułu prawnego i były świadome, że nie są jej właścicielami, to z upływem 30 lat, jeżeli wykażą pozostałe przesłanki niezbędne do zasiedzenia, staną się jej właścicielami.

Wymagane jest, aby w sprawie o zasiedzenie wykazać, że przez cały okres 20 lub 30 lat zasiadujący władał nieruchomością, jak właściciel. Ustawodawca przewidział jednak pewnego rodzaju ułatwienie. Zgodnie z art. 176 k.c. do czasu posiadania nieruchomości można doliczyć czas posiadania poprzednika prawnego. Oznacza to, że jeżeli ojciec uprawiał działkę przez 10 lat, a potem przekazał synowi do uprawy,  to syn, chcąc zasiedzieć działkę, może doliczyć okres, przez który jego ojciec uprawiał tę działkę.

Zasiedzenie praw

Analogicznie, jak w przypadku rzeczy, także zasiedzenie stosować można do nabycia praw. Chodzi tu przede wszystkim o służebności, tj. drogi koniecznej, przechodu, itp.  Koncepcja samoistności posiadania prawa kształtowała się różnie w ostatnich latach w orzeczeniach sądów. Aktualnie, zgodnie z dominującą linią orzeczniczą, do zasiedzenia prawa, oprócz korzystania z niego, potrzebne jest także wykonywanie czynności władczych na nieruchomości. Powyższe najłatwiej zobrazować na przykładzie: dotychczas dla zasiedzenia służebności drogi koniecznej, wystarczające było wykazanie, że z drogi korzystaliśmy przez 30 lat. Wtedy bez konieczności zapłaty na rzecz uprawnionego odszkodowania, mogliśmy wpisać nasze prawo do księgi wieczystej. Aktualnie w procesie o zasiedzenie służebności, oprócz wykazania właściwego okresu korzystania z drogi, będziemy musieli wykazać, że droga ta była w całości przez nas utrzymywana (wybudowana, naprawiana, odśnieżana).

Dowody do sprawy o  zasiedzenie.

Kluczowe w sprawie o zasiedzenie jest wykazanie, że w okresie 20 lub 30 lat nieruchomość znajdowała się w posiadaniu samoistnym. Okoliczność tę najczęściej wykazuje się poprzez zeznania świadków. Pomocne mogą okazać się zaświadczenia o opłacaniu podatków za nieruchomość (zarówno podatek gruntowy, jak i opłaty niezależne). Jeżeli nieruchomość w okresie zasiedzenia przechodziła zmiany, spowodowane np. rozbudową lub remontem, dobrze jest przedstawić na tę okoliczność faktury lub zdjęcia.

Koszty sądowe.

Niezależnie od wartości rzeczy podlegającej zasiedzeniu, opłata od wniosku jest stała i wynosi 2000 zł.

Instytucje prawa cywilnego wymagają, oprócz znajomości przepisów
i orzecznictwa, także wiedzy praktycznej wyniesionej z sali rozpraw. Kancelaria zapewnia pełną obsługę na każdym etapie postępowania, począwszy od porad prawnych, przygotowania odpowiednich pozwów lub wniosków, poprzez postępowanie sądowe, skończywszy na postępowaniu egzekucyjnym.

Zobacz też: Zasiedzenie współwłasności