Zniesienie współwłasności nieruchomości – prawo własności nieruchomości może przysługiwać kilku osobom. Taki stan niesie ze sobą wiele problemów, gdyż zarząd nieruchomością wspólną wymaga zgody większości współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 199 kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że każdorazowo, gdy współwłaściciel chce podjąć istotne decyzje dotyczące nieruchomości, przykładowo dotyczące jej wynajmu, musi uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Aby umożliwić współwłaścicielom wyjście ze stanu współwłasności, ustawodawca przyznał każdemu z nich prawo do żądania zniesienia współwłasności.

W jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości?

Są dwa sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości. W pierwszej kolejności, jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału nieruchomości, mogą dokonać tzw. notarialnego zniesienia współwłasności (umowne zniesienie współwłasności). Jeżeli współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia, co do wszystkich elementów dotyczących umowy działowej, wtedy zniesienie współwłasności nastąpi w drodze postępowania sądowego. Warto zaznaczyć, że w przypadku sądowego zniesienia współwłasności pozostali współwłaściciele nieruchomości nie muszą brać czynnego udziału w postępowaniu. Jeżeli sąd poweźmie informację o tym, że współwłaściciele odebrali wniosek, wtedy może przeprowadzić całe postępowanie, nawet bez ich udziału. Droga sądowa jest niewątpliwie opcją bardziej czasochłonną, aczkolwiek tańszą i w wielu przypadkach jedyną możliwą do zniesienia dotychczasowej współwłasności. Postępowanie sądowe będzie także właściwe wtedy, gdy nie są znani wszyscy współwłaściciele lub nie wiadomo, gdzie mieszkają.

Przyznanie rzeczy na własność jednej ze stron

Ustawodawca wyróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami. Są to: fizyczny podział rzeczy, przyznanie własności nieruchomości na rzecz jednego ze współwłaścicieli za jednoczesnym zasądzeniem spłat na rzecz pozostałych oraz zbycie nieruchomości. Zasady opisane poniżej dotyczą wszystkich postępowań o zniesienie współwłasności, niezależnie od tego, co jest przedmiotem zniesienia. Tak więc zarówno w przypadku zniesienia współwłasności mieszkania, zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, lub innej nieruchomości, sąd zastosuje poniższe reguły.

Przyznanie nieruchomości na rzecz jednego współwłaściciela następuję na jego wniosek. Pamiętać jednak należy, że prawo do złożenia wniosków w postępowaniu działowym przysługuje wszystkim współwłaścicielom. Może dojść do sytuacji (a w praktyce bardzo często dochodzi), że wszystkie osoby, którym przysługuje współwłasność nieruchomości, będą żądały przyznania im wyłącznej własności. W takim przypadku sąd w pierwszej kolejności sprawdza, czy podział fizyczny rzeczy jest możliwy. Jeżeli z uwagi na cechy nieruchomości, fizyczne zniesienie współwłasności nie jest możliwe, wtedy sąd, mając na względzie wszystkie okoliczności sprawy, przyzna jednemu z nich nieruchomość na wyłączną własność. Art. 212 par. 2 kodeksu cywilnego stanowi, że w przypadku, gdy sąd przyzna rzecz jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność, wyłączny właściciel ma obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Podział fizyczny nieruchomości

Fizyczny podział rzeczy wspólnej odnosi się do tych rzeczy, których podział nie spowoduje utraty ich społeczno-gospodarczego przeznaczenia, a ponadto jest możliwy do wykonania. Jeżeli podziałowi podlega przedsiębiorstwo, to sąd będzie badał, czy jego podział nie uniemożliwi de facto dalszego prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli zaś fizyczny podział dotyczy nieruchomości, to przedmiotem badania sądu będzie ustalenie, czy nieruchomość może być podzielona w taki sposób, by wyodrębnić z niej niezależne lokale lub działki. Warto pamiętać, że dokonując fizycznego podziału rzeczy, sąd może obciążać poszczególne nieruchomości służebnościami na rzecz nowych nieruchomości, tj. tych, które powstaną w wyniku podziału. Przykładowo, sąd dokonując podziału fizycznego działki budowlanej, może postanowić o utworzeniu dwóch działek, przy czym na rzecz jednej z nich zostanie ustanowiona służebność drogi koniecznej.

W praktyce, jeżeli wszyscy współwłaściciele żądają przyznania własności nieruchomości na wyłączną własność, to sąd w pierwszej kolejności ustala, czy rzecz wspólna może zostać podzielona. Dopiero wykluczenie przez sąd możliwości podziału fizycznego nieruchomości uprawnia sąd do przyznania jej na rzecz jednej ze stron.

Warto pamiętać, że dla ustalenia możliwości zniesienia współwłasności wskazanej nieruchomości, niezbędna będzie w procesie opinia biegłego z zakresu geodezji, budownictwa lub architektury, co dodatkowo wpływa na koszty postępowania. Zwykle sąd podzieli nieruchomość w taki sposób, jak zostanie to wskazane w opinii biegłego. Dlatego jeżeli strona nie zgadza się z wnioskami opinii, powinna zgłosić we właściwym terminie zarzuty.

Sprzedaż nieruchomości

Zbycie nieruchomości jest ostatnim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości. Cena uzyskana ze sprzedaży rzeczy wspólnej podlega podziałowi stosownie do udziałów posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez sprzedaż jest najgorszym rozwiązaniem z tego względu, że cena uzyskana ze sprzedaży nie będzie odpowiadała cenie rynkowej. Pamiętać należy, że sprzedaż sądowa odbywa się na zasadach licytacji komorniczej, a więc przy pierwszej licytacji będzie to 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości, a w drugiej licytacji 2/3. Dodatkowo z ceny sprzedaży rzeczy wspólnej należy pokryć koszty komornicze, a resztę podzielić pomiędzy współwłaścicieli.

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez sprzedaż, sądy, na zgodny wniosek stron, dopuszczają zawieszenie postępowania i w tym czasie umożliwiają stronom sprzedaż rzeczy wspólnej na wolnym rynku. To rozwiązanie pozwala współwłaścicielom osiągnąć rozsądną cenę sprzedaży, a dodatkowo nie ponoszą kosztów egzekucyjnych. Warto pamiętać, że także w przypadku sprzedaży rzeczy wspólnej, sąd rozlicza nakłady. Jeżeli więc okaże się, że jeden ze współwłaścicieli poniósł nakład na rzecz wspólną, wtedy jego udział w cenie sprzedaży rzeczy wspólnej zostanie odpowiednio powiększony.

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości?

Ustawodawca nie wprowadził terminu, do którego współwłaściciele mogą żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że z wnioskiem w przedmiocie zniesienia współwłasności można wystąpić w każdym czasie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Jak długo trwa sprawa o zniesienie współwłasności?

Czas trwania sprawy sądowej zależy od wielu czynników. Jednym z najistotniejszych jest właściwe przygotowanie wniosku o zniesienie współwłasności. Ustawodawca w kodeksie postępowania cywilnego postawił przed wnioskodawcą szereg wymogów formalnych, którym musi odpowiadać jego pismo. Oznacza to, że wniosek, który nie został sporządzony we właściwej formie, nie otrzyma biegu, a wnioskodawca może być wzywany do uzupełnienia braków formalnych. Błędy we wniosku istotnie wpływają na czas zakończenia całego postępowania.

Na czas trwania postępowania wpływa także liczba uczestników oraz problemy związane z ustaleniem miejsc ich pobytu. Idealnym rozwiązaniem jest, gdy wnioskodawca wskazuje we wniosku adresy korespondencyjne wszystkich uczestników. Brak adresów uczestników spowoduje, że wnioskodawca, za pośrednictwem komornika, zobowiązany będzie do ich ustalenia. Jeżeli pomimo pomocy komornika adresy nie zostaną ustalone, wtedy do udziału dopuszczony zostanie pełnomocnik dla osób nieznanych z miejsca pobytu, który w toku postępowania reprezentował będzie interesy nieobecnych.

Nie bez znaczenia pozostają także wnioski składane przez wszystkich uczestników postępowania. Niejednokrotnie bywa, że uczestnik powołuje szereg świadków dla wykazania danej okoliczności. Jeżeli świadków jest wielu, sąd w celu ich przesłuchania może wyznaczyć kilka rozpraw.

Ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości?

Koszty sądowego zniesienia współwłasności nie są uzależnione od wartości nieruchomości. Opłata od wniosku jest stała i wynosi 1000 zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (zaakceptowany przez wszystkich uczestników postępowania), to opłata wynosi 300 zł. Pamiętać należy, że koszty postępowania sądowego mogą ulec zwiększeniu, np. w sytuacji, gdy do oszacowania wartości rzeczy wspólnej niezbędna będzie opinia biegłego.

Na koszty postępowania wpływ ma także wynagrodzenie pełnomocnika procesowego. Choć w sprawach o zniesienie współwłasność udział profesjonalnego pełnomocnika nie jest konieczny, to warto rozważyć tę opcję zwłaszcza wtedy, gdy uczestnik żąda rozliczeń z tytułu nakładów poczynionych na rzecz wspólną. Wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika każdorazowo ustalane jest indywidualnie i w dużej mierze zależy od poziomu skomplikowania sprawy, a przez to nakładu pracy, jaki pełnomocnik będzie musiał ponieść.

W przypadku umownego zniesienia współwłaściciele zobowiązani są do pokrycia wyłącznie kosztów taksy notarialnej (jeżeli umowa o zniesienie współwłasności została dokonana w formie aktu notarialnego).

Kancelaria od wielu lat świadczy Klientom obsługę prawną w zakresie zniesienia współwłasności. Aby ustalić całkowite koszty sądowego zniesienia współwłasności, konieczna jest rzetelna analiza sprawy. W tym celu należy umówić wizytę osobistą w Kancelarii lub nawiązać kontakt telefoniczny.

Zobacz także:

1. Zasiedzenie współwłasności
2. Podział majątku wspólnego
3. Nierówny podział majątku po rozwodzie
4. Co to jest spadek?
5. Dział spadku
6. Zrzeczenie się spadku
7. Odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka
8. Stwierdzenie nabycia spadku
9. Zabezpieczenie alimentów
10. Jak ustalić wysokość alimentów?